更新日：2025年3月7日

土地に対する課税

土地評価業務

評価のしくみ

土地の固定資産税は、総務大臣によって定められた「固定資産評価基準」により評価します。

地目について

宅地・田および畑（併せて農地といいます）・山林・原野・雑種地等があり、毎年1月1日(賦課期日)現在の現況の地目により評価します。

地積について

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

宅地、雑種地、市街化区域内の農地（田及び畑）、及び山林（宅地介在山林）等の評価

各街路に付設した標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格（路線価₁）、もしくは状況の類似した各地区における標準的な宅地（標準宅地₂）1平方メートルあたりの価格に「固定資産評価基準」をもとに、土地の形状等による補正を乗じ、さらに地積を乗じて評価額を算出します。また、農地については、算出された価格から造成費を控除した価額によって評価します。

1：路線価は鑑定を行った土地の1平方メートルあたりの標準価格の7割をその土地に接する街路（主要な路線）の路線価として設定します。その後、その主要な路線と状況の類似した地区の他の街路の状況と比較して、補正係数等を乗じてその他の街路の路線価を決定します。
2：標準宅地は、状況の類似した地区内で1ヶ所標準的な土地について鑑定を行い、その1平方メートルあたりの価格の7割を標準宅地の価格として設定しています。

固定資産税の路線価が知りたい方（全国地価マップ）（外部サイトへリンク）

相続税に関する、倍率表・路線価が知りたい方（国税庁財産評価基準書）（外部サイトへリンク）

 

市街化調整区域内の山林及び農地（田及び畑）の評価

標準的な山林及び農地（田及び畑）の1平方メートルあたりの価格に地積を乗じて評価額を算出します。

 

 住宅用地について

住宅用地とは

住宅の敷地の用に供されている土地(住宅用地)とは、その住宅を維持し、またその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。住宅用地には、以下の2つがあります。

1. 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地は、その土地の全部が住宅用地になります。ただし、家屋の10倍を超える土地については、10倍に相当する面積が住宅用地となります。
2. 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の用に供されている土地は、以下の住宅用地の範囲の表の区分に従い定められた率を土地の面積に乗じて得た面積に相当する土地が住宅用地になります。ただしその土地の面積が家屋の10倍を超える場合は、10倍に相当する面積が住宅用地になります。

 

住宅用地の範囲

 

	住宅用地の区分	居住部分の割合	住宅用地の率（％）
イ	専用住宅	全部	100
ロ	ハ以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	50
		2分の1以上	100
ハ	地上5階建以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	50
		2分の1以上4分の3未満	75
		4分の3以上	100

住宅用地の例外

賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地、あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たしていると認められる土地については、1年間に限り住宅用地とします。

また、住宅が災害により滅失した場合で、他の建物・構築物の用に供されていない土地は、2年間(長期にわたる避難指示等が行われた場合には避難解除後3年間)に限り住宅用地として取り扱われます。

住宅用地の課税標準の特例について

住宅用地は、その税負担を軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

• 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は、住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
• 小規模住宅用地の課税標準額については、固定資産税を価格の6分の1、都市計画税を価格の3分の1の額とする特例措置が取られます。

一般住宅用地

• 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建て住宅敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートルが一般住宅用地となります。
• 一般住宅用地の課税標準額については、固定資産税を価格の3分の1、都市計画税を価格の3分の2の額とする特例措置が取られます。

 

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税負担の調整措置について

負担調整措置の概要

過去、土地（宅地）の固定資産税評価額は、各市町村それぞれの評価水準によって算出されていたため、市町村ごとの評価額にばらつきがありました。しかしながら、このような方法で算出することは、税の公平性という観点において問題が生じるため、平成6年の税制改正より、全国一律の固定資産評価額を地価公示価格の7割をめどとして算出することになり、各市町村の評価額のばらつきの解消が図られました。

ところが、この税制改正により、それまで評価額が地価公示価格の7割に満たなかった地域では、評価額が急上昇することとなりました。以前は、評価額が税額算定の基礎となる課税標準額であったため、もし評価額の上昇に伴って課税標準額も上昇させてしまうと、税額も上昇することとなり、納税者に負担増を強いることになります。そこで、課税標準額を徐々に評価額に近づけていくように措置をとることで、税負担がなだらかに上昇するようにされました。これを負担調整措置といいます。

また、平成9年度からは、負担水準の均衡化を重視し、地域や土地によりばらつきのある負担水準の幅を狭めるために、負担水準の高い土地においては課税標準額を引き下げたり据え置いたりする一方で、負担水準の低い土地は課税標準額をなだらかに引き上げる調整措置が取られています。

負担水準とは、その土地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、評価額に対する前年度課税標準額の割合として求められます。

負担水準（％）＝前年度の課税標準額÷当年度の評価額×100

住宅用地の場合は評価額に住宅用地の特例率を乗じます。

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